貸款金凱蒂

如果未來銀行增加申報此三大成本的資料，聯徵中心也必須定期提供分析報告給主管機關，作為監理及金檢參考之用。

銀行業者指出，目前各銀行僅需按月向聯徵中心申報授信業務的撥款利率，但無法瞭解撥款利率是否適切反應銀行放款風險，金管會要求銀行申報撥款利率三大成本，可視為金管會年中要求銀行「不得殺價競爭」後的具體措施。

銀行業人士分析，放款業務以資金成本、營運成本、預期損失、合理利潤為定價的主要評估要素。

其中，預期損失部份爭議較大，現行以平均呆帳率為依據，但也有人認為應依照Basel 2內部評等法的模型，依照不同授信戶及授信商品特性來計算違約機率、違約損失率及違約曝險額，以取得預期損失數字。

按銀行公會建議，銀行未來定價必須包含資金成本、Baesl 2內部評等法計算出的預期損失、管銷及作業成本，並承作個案留存資料，作為稽查軌跡。

無視於房市景氣轉清淡，營建股上市公司日勝生集團大手筆逆勢操 作！土地加開發資金總計將砸下400多億元，轉戰新北市進行造鎮。

日勝生昨（21）日和內政部營建署正式簽約新北市板橋浮洲合宜住宅 開發案，同時也籌備260億元的銀行聯貸案。

據悉，日勝生合宜住宅聯貸案由台銀、合庫、兆豐共同主辦，在房 地產景氣低迷之際，已成為各銀行搶破頭的熱門生意。

日勝生也將創下房市4大紀錄，第1是台灣史上第一宗合宜住宅開發 案；第2是台灣史上住宅開發案最大銀行聯貸案；第3是首創「造橋送 車」，即建造一座連通到台鐵車站的空橋、並捐贈4,480戶社區200台 腳踏車、3台電動環保接駁車；第4，日勝生也首度藉此跨進房地產造 鎮的行列。

營建署署長葉世文表示，日勝生得標的浮洲合宜住宅將有4,032戶 ，出租住宅有448戶，總計4,480戶，一次推出，對於實現馬總統居住 正義政策，極具意義，為台灣史上第一件合宜住宅。

未來主建物和共有部分每坪平均售價約19.5萬元，陽台售價平均6 .43萬元；出租住宅部分，每坪主建和共有部分，租金為320元、陽台 租金則為128元。

行政院秘書長林中森則指出，這是台灣首件合宜住宅，且為每坪「 一字頭」的絕版價，不但在政府不必出資情況下，擁有149億元的地 價收入，又可活化公有地，也可解套榮工處的負債88億元，且可達居 住正義，更可為銀行浮濫資金找到出路，可謂一舉數得。未來還有2 千戶合宜住宅會釋出，視市場接受程度；目前預估，一旦推出，應可 「秒殺」出脫。

林中森表示，目前先開放以家庭年收入的前50分位的低收入戶，優 先認購，年底可開放資格認定和檢具證明文件；各縣市政府審查通過 ，且取得核發證明文件的符合承購資格民眾，最快明年5月可開始向 日勝生辦理承購登記。

林榮顯指出，日勝生將規劃為一座綠色生態住宅社區，目標打造為 黃金級的綠建築。

日勝生集團副執行長黃森義表示，日勝生得標的合宜住宅預計將投 入400多億元開發資金，其中7成將申請聯貸，目前已緊鑼密鼓階段， 額度估計約260億元，對於銀行來說，合宜住宅訴求自住和換屋客戶 ，放款風險相當低，預計明年春天簽約；另外3成，為日勝生自籌。

永慶首席房產顧問葉國華表示，金融海嘯消退後，富裕人士對市場 信心逐漸恢復，但因先前投資金融產品慘虧，讓富裕人士投資金融產 品態度轉趨審慎，轉向具有稀有性及與增值潛力高總價豪宅、商辦及 店面產品。

房仲業者指出，近來有穩定的長線「資產配置」買盤持續進場布局 ，使得「資產配置」動機占高總價產品買方動機比重已連續4個月衝 破6成。

葉國華表示，近期市場仍持續傳出豪宅、商辦及店面高價標脫的案 例，可顯示包含建商及大型壽險業都仍看好台灣房市長期發展。

在投資穩定性和報酬兩者的需求衡量下，「不動產」已成為富裕人 士資產布局不可或缺的一環，高總價豪宅、商辦及店面產品因具有稀 有性與極佳的增值潛力，在低利環境及受歐債風暴影響下，成為高資 產富裕人士資金避險標的。

台灣房屋針對20坪以上住宅、20坪以下住宅、店面、辦公室等4類 產品，進行買方購屋需求分析，發現奢侈稅開徵後，台北市住宅交易 量下滑1～2成，但店面交易量逆勢成長35.7％、辦公室也成長75％。

台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）表示，店面及辦公室交易量 成長，主要是因有租金收益優勢，顯示低利率時代，因市場游資充沛 ，還是有不少投資人寧可選擇有投報率的產品。

北 市商圈型店面包含東區SOGO、台師大夜市、西門町、士林夜市、 永康街等一線商圈，店面空置率普遍都低於4％以下，其中忠孝敦化 商圈9/23日本品牌UNIQLO明曜百貨全球旗艦店開幕，緊接著隔一條馬 路的西班牙品牌ZARA年底進駐統領百貨，使明曜百貨、統領百貨後巷 店面成為搶手貨。

辦公室受到敦化南路沿線辦公大樓凌雲通商、國壽敦南大樓頻頻標 出天價，讓辦公室買氣直線上升，交易量暴增75％，居各類產品之冠 ，尤其是敦化南路沿線B辦及東區忠孝東路四段B辦，目前購買、承租 意願最高。

根據住展雜誌調查，現階段房市屬於「個案表現」，整體房市在住 展風向球的評估中連續3個月下降，10月是顯示「谷底衰退」的藍燈 燈號，預售市場必須等總統大選過後及歐債風暴落幕，才可望走出陰 霾，於明年329檔再開出紅盤。

住展雜誌彙整近期北台灣熱銷建案約23個，其中台北市有4個，新 北市有7個，基隆地區有1個，桃園地區10個，受無薪假影響最大的新 竹地區則沒有熱銷個案。

新成屋方面，奢侈稅上路壓抑短期投資需求，對於屋齡不到2年的 新成屋更首當其衝，信義房屋統計，台灣地區今年第2季屋齡2年內新 成屋成交占比8.8％，但第3季僅剩2.6％，台北市、新北市、桃園縣 、新竹與台中都出現明顯降幅。

衝刺年底至舊曆年前最後一波，北台灣地區的建商卯足勁促銷，但 房地產業者認為，受近期房市仍面臨歐債風暴及總統大選政策面偏空 衝擊，熱銷工地只是各區段個案，有些建案喊價過高造成市場疑慮， 使案場來人及成交組數減少。

信義房屋企研室經理蘇啟榮建議，奢侈稅是管制2年內的短期買賣 ，並未管制預售換約，對預售案屋主來說，若不符合自住條件，交屋 後就得受到奢侈稅管制2年，多數期望在交屋前轉售，想入住新房子 的自住客可多看這類產品。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，迎合單身族需求，市場上 產生不少單身化與個人化的「小」商品，這股單身新勢力也前進小宅 產品，北市2011年第3季套房產品成交達2成，居各行政區之冠，排名 第2的新北市成交占比13.6％。

蘇啟榮認為，都市化程度愈高、人口密度高、房價水準高的區域， 對套房產品需求愈強勁，但購買市中心套房產品的單身族，多希望能 購買在捷運站周邊，以小空間換取通勤時間與生活品質，這類的套房 產品因為租賃容易，加上租金維持一定的水準，除了自住需求，置產 型買方與包租公、包租婆也相當喜愛。

如北市忠孝東路五段著名的套房社區「E.A.T」與長春路上的「和 邑」與林森北路周邊推案，都是精華地段的小宅代表產品，總價行情 在千萬元以上，總價較低，對首購族具有一定吸引力，常見30至35歲 的單身或頂客族到此找房子，其中買方約有 7成是單身或頂客族，另 外有3成是置產型或收租型買方，雖然面臨奢侈稅上路，交易狀況仍 維持穩定。

淡水捷運線市區段兩側近期套房平均成交總價大致落在650萬元左 右，整個中山區（包含市區與大直地區）來看，第3季套房產品成交 占比就接近4成，成交總價約在830萬元左右。永慶建設暨代銷總經理 葉凌棋指出，「宅經濟」趨勢反應在房地產市場最顯著的就是消費者 對產品的需求類型改變，套房產品崛起，過去的「大面積」訴求已經 轉為「高效能」的趨勢。

MARCOS是英國知名建築師，更受邀擔任台中臺灣塔國際競圖評選委 員，就英國經驗裡，政府與民間協力以宏觀思維與整體規劃，讓都市 更新能兼具城市美感、經濟前景與文化內涵。MARCOS認為，西區過去 曾經是台北城的核心所在，其文化價值與歷史定位不容忽視。

MARCOS應志嘉建設的邀約，參與該公司位於台北市城中區都更計畫 的設計，以英國城市發展的經驗為基礎，加上建築師個人中西合璧的 思維，提出創新獨特、以蓮花為意象的設計概念，這不僅是建築設計 的創新，更是美學藝術的傑作，將讓台北西區的天際線呈現嶄新的生 命力。志嘉建設並以此都更計畫參與香港會展中心「2011 MIPIM AS IA 亞洲國際投資展覽會」，也是今年度唯一以民間身份參展的台灣 企業。

世界各國紛紛藉由建築美學來包裝行銷城市魅力之際，都市更新不 再只是拆掉重建，如何將創意、美感、人文、科技、環保、經濟全面 整合，才能真正達到政府、民間及開發者的三贏契機。

第一金人壽總經理林元輝表示，以往因為民眾接受度不高，房貸壽險通常叫好不叫座，但隨這幾年購屋熱潮，民眾對購屋的風險意識也愈來愈高，近年銀行搶推房貸壽險，就是看準房貸壽險具有成長空間。

以第一金人壽房貸壽險銷售狀況來看，今年前6月平均投保率較去年同期成長40.7％，保險年期以20年期居多，年齡層以31~50歲占69％最多，顯示購屋民眾已慢慢接受房貸壽險的觀念，且大部分以剛買新屋的青壯族群為主。

林元輝指出，該族群處於家庭責任最重的人生周期，風險規劃相對重要，不僅需要基本的壽險及醫療險保障，許多民眾是上班族，每天通勤意外風險高，房貸壽險正好可一次滿足這樣的需求。

林元輝說，房貸壽險是家庭理財及保障必備的一環，民眾可以利用房貸壽險應付購屋增加的生活風險，以第一金人壽房貸壽險專案來看，提供身故、全殘保障，還增加全殘扶助金、重大燒燙傷及重大傷殘安養保險金等。

法國巴黎人壽與銀行合作的房貸商品，陸海空特定意外身故提供1~3倍理賠，重大燒燙保險金也從市場平均保額的20~25％提高到40％，等於將意外險的保障擴大到房貸商品。

選擇房貸商品時，除了仔細審視其涵蓋的保障範圍外，法國巴黎人壽建議，可依據「足期投保」及「足額投保」等2大原則投保，也就是貸款金額是多少錢，就應該保多少錢；房屋貸款期間多長，就應該投保多久。

民眾可請銀行專員依照自己每月需償還銀行的貸款月付金，計算足夠的保額後足額購買，避免保額不足產生保障缺口。在相同條件下，女性投保保費僅約男性的一半，但民眾最好以家庭經濟主要來源為要保人，才能獲得真正的保障。