貸款金凱蒂

工商時報【記者陳碧芬／台北報導】

在台5大外銀業務重心集中財管業務和信用卡，中小企金、聯貸企金則因受母公司限制，放款業務裹足難前。外銀主管表示，放款必須遵照母公司規定的授信條件，即使子行化，對本地中小企金標準也不能下修太多。

此外，外銀主管指出，台灣聯貸市場很競爭，外銀基於獲利原則，不願殺價競逐，也是影響放款量的主因；台灣中小企業跨足兩岸經營，外銀可依照客戶需求，將融資帳款掛在不同的海外分行，台灣的放款數據不能完全反映實際業務。

以金管會最新公布的中小企業放款為例，至今年6月底，花旗（台灣）銀行放款金額為76億元，只有2007年高峰期的1/5；匯豐（台灣）銀行放款金額則約70億元，是2年前剛轉換子行時的4成。

積極衝刺中小企業戶的渣打銀行，6月相關放款餘額為246億元。澳盛和星展銀的中小企金放款也相對積極，澳盛銀6月底放款金額僅11億元，卻是去年第4季平均值的2.5倍；星展銀則連24個月成長至188億元，2年來金額共增加3倍。

外銀人士指出，澳盛銀台灣區總經理經天瑞和星展銀台灣區總經理陳亮丞的中小企金經驗豐富，是兩家銀行中小企業放款得以成長的主因，也有助銀行房貸比重不超過金管會要求的上限。

工商時報 記者王立德／台北報導

房貸壽險分為平準型、遞減型、寬限期調整型三種形態，壽險業者 建議，隨房貸戶類型及條件不同，挑選自己適合的形態，保費的負擔 將能更為減少。

壽險業者建議，原本壽險保障就不足的房貸戶可以選擇平準型，萬 一保戶身故後，除了可以繳清房貸外，還可以多留一筆安家費給家人 ；而如果是僅增加房貸而需要調整保障的保戶，可以選擇遞減型或配 合寬限期調整保障金額的房貸保險，降低保費的負擔。

平準型房貸壽險與遞減型房貸壽險在保障上，若投保金額相同，平 準型在保險期間保障不會遞減，多出的壽險保障可留給家人作遺族費 用，比遞減型房貸更具優勢。相反的，遞減型房貸保費較為低廉，財 務壓力上較小，保戶可依個人情況自行決定。

為提供貸款人更簡單方便的手續，房貸保險在保險費繳費方面絕大 部分採取一次繳清，所謂一次繳清，通常都是將保費與房貸整合在一 筆貸款中，銀行一次貸給客戶，客戶無需另外籌錢繳交保費。

以35歲保戶辦理20年期、300萬房貸，如果以房貸固定利率3.253％ 來計算，需繳交的保費為268,875元，每月本金加利息1,525元，就能 擁有300萬元的保障。但若以第三型寬限期遞減型房貸壽險為例計算 ，所需繳交的保費僅為166,464元。

壽險業者提醒，在支出結構改變後，尤其是購屋，不僅家庭經濟負 擔加重，相對責任也加大，消費者不妨重新評估保障額度是否可以涵 蓋目前的現金需求以及是否足夠預留生活費給家人，確保留下的是資 產而非負債。

工商時報 記者王立德／台北報導

房市節節高漲，財政部、內政部均推青年族首購房貸優惠，及安心 成家方案鼓勵青年成家，但隨央行維持升息步調，房貸族的壓力也越 來越重，壽險業者建議，買房時不妨搭配房貸壽險商品，可強化保障 ，若有意外，也可幫助家人保住資產。

第一金人壽總經理林元輝表示，房貸壽險在台灣的市佔率不高，據 資料，台灣約有95％民眾貸款買屋，但僅約10％的人投保房貸壽險， 比起國外房貸壽險高達70-80％的比率，國內房貸壽險市場仍有很大 的成長空間，也因為對房貸壽險的觀念不成熟，讓許多民眾對房貸壽 險仍有些迷思。林元輝建議購屋的民眾，尤其是青壯年族群，很多都 是剛成家立業，經濟狀況不算充裕，房貸壽險將是規劃房貸時一個更 周全的保障計畫。

林元輝強調，目前房貸壽險商品大都是透過銀行銷售，當銀行理專 推薦房貸壽險時，客戶往往會認為自己只是要貸款買屋，為何還需要 加買保險商品，因而不願意接受房貸壽險的規劃。但根據過去許多案 例發現，有些房貸戶因為一開始沒有加保房貸壽險，當家中經濟來源 支柱遭逢意外後，因為繳不出房貸向銀行求情，當初辛苦存錢買下的 房子也被拍賣，此時房貸銀行也愛莫能助。

一般而言，國人對房貸壽險有幾個迷思，分別是定期險可取代房貸 壽險、受益人非家人、額度自己決定就好，任何人都可以當房貸壽險 被保險人。壽險業者指出，房貸壽險比一般定期壽險保費便宜5-10％ ，免體檢，又可在房貸金額中償還，較適合房貸族使用。

其次，房貸壽險是確保貸款人身故或殘廢時，家人不須替房貸操心 ，也不會繳不出房貸而被拍賣，確定「專款專用」，且若身故保險金 若有剩餘，就會托付給指定受益人。

至於多數房貸壽險戶都未購買足夠額度，壽險業者建議，房貸壽險 金額應該符合房貸金額，投保期間也應該相符，保障效力才不會打折 扣。

壽險業者也建議，房貸壽險被保險人，應該是繳納房貸的人，雖然 女姓貸款人的保費較為便宜，但若為節省保費，未將房貸付款者登記 為被保險人，並無法發揮真正保障目的。

工商時報 住商不動產台北師大加盟店店東游聖獻

師大商圈學風鼎盛，臨捷運古亭站與台電大樓站，生活機能又方便 ，食衣住行都可以充分滿足，加上居民素質優，是不少人的夢想區塊 ，加上出租也容易，不愁租客，許多包租公也對此區域充滿信心，多 年以來需求都很暢旺。

該案業主雖然已經購買13年，相較於當年房價低檔，單價算起來也 不過24萬上下，而今這類7層樓華廈產品價格已經不可同日而語。而 7樓華廈有電梯的方便，坪數又實在，使用空間大，屋主基本上都不 會輕易釋出，這類產品在師大商圈可說是奇貨可居，所以只要樓下單 純，周邊也沒有嫌惡設施，加上屋況與格局都不差，市場成交價格每 坪可以到75萬到80萬，業主持有13年價值已經暴增2倍，可見選對區 域，長期持有，獲利都相當驚人。

工商時報【記者馬婉珍／台北報導】

奢侈稅上路後，中低總價、投資型和過度型產品逐漸從投資舞臺退場，房仲業者指出，目前主導市場節奏的買方，不再只是蜻蜓點水式的進行資產配置或操作打帶跑的投機客，而是樂觀看多市場長線發展的自住及置產族。

其中北市郊區、新北市在奢侈稅剛出爐時，價格修正威脅較大，但經近3個月考驗後，房價仍不動如山，讓置產客信心倍增，提前進場，近期統計顯示，兩區置產族群占買方比重都大幅攀升近1成，投資人可用來參考。

其中，以新北市永和區為例，總價1,000萬元左右的中價位產品，價格較容易獲在地買方認同，買賣議價磋商時間也已大幅縮短。至於台北市郊區石牌、士林夜市商圈等捷運通過但缺乏新推案炒作價格的潛力區，在「時間房價」、「輕移民」的比價過程中，也容易博得市中心買方的好感。

永慶房仲集團日前公布7月內部統計月報，擺脫奢侈稅後6月量縮、盤整局面，7月大台北成屋市場呈現「價穩量增」的反彈格局。

其中台北市7月中古屋成交均價每坪單價51.4萬元，較6月微幅修正1.34％；新北市中古屋房價則小漲1.7萬，每坪成交均價30.9萬元，破歷史新高。

永慶房仲集團研展室資深研究員黃舒衛表示，房市投資客在6月之後幾乎已消失，但買方對於房價走勢的不確定性產生觀望，使6月形成價量背離的僵局。

但房價持續站穩之後，相對於歐債、美債難題未解，國際金融情勢詭譎，加上國內股市投資氣氛轉淡，房地產「進可攻、退可守」的資產特質發揮魅力，資金潮重回房市。

他指出，相對於新北市價量齊揚、全區均漲，台北市郊區量能擴大、價格補漲幅度超越市中心，也間接拉低台北市平均單價。

據永慶房仲集團研展室統計，大台北地區民眾購屋「創高價」比重在7月重登高峰，北市郊區及新北市創新高占比是今年最多。

工商時報 記者馬婉珍／台北報導

奢侈稅上路讓市場震盪加大，為因應奢侈稅，不少投機客屋主加上 奢侈稅成本調高售價，或轉售為租，房仲業者指出，市場必然得經過 一段價量整理，但未來住宅市場將因投機客退場而逐漸走穩，預估第 4季可回到正常水準。

內政部統計處6月買賣移轉棟數出爐，受奢侈稅影響，6月買賣移轉 棟數較5月減少約1成，其中新北市減少約13％，台北市則持平，若統 計奢侈稅發酵的3～6月，今年較去年同期減少約3％，但南北反應程 度大不同，3～6月台北市與新北市分別較去年減少約2成，其他主要 都會區則逆勢增加。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，金融海嘯後房市景氣一路 走揚，吸引短線投資客搶搭順風車，尤其是房價活潑的大台北地區， 短期投資相對明顯，但奢侈稅議題讓短期進出投資客縮手，大台北地 區交易量因而減少約2成。

反觀大台北以外區域，長期平均房價都處於低檔，市場投機氣氛並 不濃厚，因此奢侈稅影響整體房市程度有限，反倒民國百年的結婚潮 與經濟復甦，讓「桃、竹、中、南、高」3～6月的買賣移轉量，較去 年明顯增加。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，相較5、6月移轉量出現遲滯， 主要是整體價格並未明顯下滑，許多自住買方心生觀望，認為價格可 能再修正，放緩進場腳步，特別是大台北地區受影響最深。

6月買賣移轉可見雙北市買氣兩樣情，台灣房屋研究中心執行長邱 太（火宣）表示，台北市在奢侈稅下展現強勁的自住需求，雖然這段 期間受奢侈稅、股市大跌利空影響，房價並沒有鬆動跡象，不少精華 案件釋出反而讓房價更飆漲。

邱太（火宣）指出，6月買賣移轉棟數反映4月中旬至5月初買氣， 當時市場觀望氣候濃厚，所以全國買賣移轉減少9.98％，預料7月買 賣移轉棟數才會反映5月下旬的投資客逃命潮。

（中央社記者馮昭台北2011年7月31日電）陸客自由行預期效應，台灣都會區興起豪宅推案熱，台北市頂級豪宅交易量還創新高，業者統計顯示，豪宅是民眾認為未來最可能上漲的產品之一。市場上「豪宅」產品多，要如何辨認？

根據永慶房仲豪宅事業部統計，台北市總價新台幣6000萬元以上的「頂級豪宅」，在今年第2季交易量比第1季成長54.6%，交易量創歷史新高。總計2011年上半年頂級豪宅交易量指數746（成交量指數以2006年第1季成交件數為基期100），僅次於2010年上半年的750，為歷史的次高量。

永慶房仲指出，由於買盤湧入，激勵價格上揚，2011年第2季台北市頂級豪宅平均成交單價（每坪）108.8萬元，創歷史新高。自2009年第1季平均每坪62.9萬元的金融海嘯谷底至今，頂級豪宅價格漲幅約73%，而且今年頂級豪宅每月平均成交單價都超過100萬元。

住展雜誌研發長倪子仁表示，對陸資與陸客來台購買房地產，房價高漲的想像空間加大，在大台北豪宅熱的氣氛下，台中市及高雄市知名建商也有與大台北豪宅相呼應的態勢。

根據住展雜誌的統計，全台在928檔期前，將出現北中南40個豪宅建案「大車拼」現象，台北市17個最多，其次是新北市13個，台中市和高雄市各5個。不僅台北市豪宅建案多數開價每坪逾百萬元，新北市板橋區也將出現單價105萬元的天價豪宅。

建商打出豪宅口號，消費者要如何辨認什麼是豪宅？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，從地點來看，台北豪宅區從早期的敦南、仁愛區塊，到如今的信義、大直區塊；台中七期、高雄愛河畔也是都會金字塔頂端客戶鎖定的對象。

對於豪宅的形式，徐佳馨表示，北中南三區由於條件不同，豪宅也大不相同。台北精華地少，多大樓形式；台中七期基於低密度開發原則，除了大樓式豪宅外，還有透天厝；高雄豪宅多依愛河畔而居，大樓式豪宅更能飽覽愛河風光，因此受到歡迎。

徐佳馨指出，週邊環境也是重要考量。對於金字塔頂端的消費者，居住環境不僅要生活機能健全，更要私密感與安全性。由於條件要求多，建商可以選擇的區域有限，豪宅會集中形成區塊，而且會因為形成「豪宅區」，連帶拉抬週邊房價。

至於有些在非豪宅區的大坪數住宅，也強打豪宅宣傳吸引消費者，在房仲業者看來，就是所謂的「假豪宅」，保值性較差，例如台北市加重豪宅稅，位置、條件較差的大坪數住宅，買氣就可能會受影響。消費者選購房屋，不可不慎。