房市經過奢侈稅洗禮，短期進出買賣的投資客減少，自住買盤轉旺 ，升息趨勢下，首購族可善用政府優惠房貸，利率較優惠；換屋族可 善用重購退稅省荷包。

太平洋房屋表示，市場購屋主力成型，分別落在首購、換屋及中長 期置產族群，今年在民國百年結婚熱潮帶動下，首購族的買屋需求比 往年大幅增加，首購族可善用優貸，換屋族則別忘重購退稅來享受節 稅效益。

太平洋房屋建議，首購族可善用政府的優惠房貸，享優惠利率，每 月平均支付24,955～35,754元，可購入總價625～900萬元的房產，適 合家庭月收入7.6～10.7萬元的族群，若有能力購買900萬元房產，首 購族可選擇北市市郊如文山區、萬華區、新北市如中永和、三重、蘆 洲等地區。

下半年政府優惠房貸開放申請，包括「協助民眾實現居住正義多元 安居措施」，整合內政部的「青年安心成家方案」、「整合住宅補貼 資源實施方案」及財政部的「青年安心成家方案」，民眾可合併使用 ，合計最高可貸到720萬元，貸款年限最高可達30年，貸款額度不超 過鑑價金額的8成。

至於換屋族，如果在賣屋兩年內買房子，而且重購房價高於出售房 價並符合自用住宅條件，即可享「重購自用住宅扣抵」。

中信房屋指出，兩年內買、賣自用住宅的換屋客，應善用「重購自 用住宅」節稅；中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，去年換屋的消 費者，除了土地增值稅享有重購退稅，若購買房屋價值大於出售房屋 所得，可依稅額中扣抵或退還。

只要是買進或賣出的兩間房屋，皆符合「自用住宅」的條件，購入 價格高於出售價格，兩間房屋產權登記的時間在兩年以內（先買後賣 或先賣後買均可），且兩間房屋登記名義人是同一人，就以可節稅。

房貸壽險叫好不叫座

所謂房貸壽險即為「房貸」加「壽險」的一項產品，民眾在辦理房貸時，銀行都會「順便」推薦。而第一受益人為銀行，如果房貸借款人在尚未繳清房貸時不幸身亡，房貸壽險就可發揮作用，理賠優先給付銀行，讓後續房貸不會沒有著落。

第一金人壽總經理林元輝表示，以往因為民眾接受度不高，房貸壽險通常是叫好不叫座，隨著這幾年來的購屋熱潮，民眾對購屋的風險意識也越來越高，近年來銀行搶推房貸壽險，就是看準房貸壽險的成長空間。

以第一金人壽房貸壽險的銷售狀況來看，也是逐年不斷成長，今年1-6月平均投保率較去年同期成長40.7%，保險年期以20年期居多，年齡層以31-50歲占了69%，顯見購屋民眾已經慢慢接受房貸壽險的觀念。

房貸壽險分為兩大類型

目前業界房貸壽險可分區為平準型、遞減型，主要是以保險金額來看，平準型的保額從保單生效至終止都維持不變；遞減型則是保險金額會隨著保險年期增加、保額相對減少，等到保單終止時，保障也結束。

合庫人壽指出，一般來說，遞減型的房貸壽險，保費會相對便宜許多，所以國內接受度也較高。不過，雖然截至去年底，合庫人壽房貸壽險滲透率為19%，今(100)年三月底，滲透率已提高至22%，希望今年能進一步再提高至30%。

可增加附約保障意外險、醫療險

林元輝指出，一般來說房貸都長達20年，而剛買新屋的民眾，大部分以青壯族群為主，偏偏這個族群正好處於家庭責任最重的人生週期，風險規劃也相對重要，不僅需要基本的壽險及醫療險保障，因為成家立業也更需要提高保額，特別許多民眾都是上班族，每天通勤的意外風險也高，而現今的房貸壽險就正好可以一次滿足這樣的需求。

如果以35歲男性貸款300萬，申貸20年來看，就可以在加保300萬遞減型房貸壽險時，同時附加這些附約，平均每天只要約19元，就可以享有300萬遞減型的壽險額度、空中公共交通工具900萬、水上交通工具600萬、陸上交通300萬的意外傷害身故保障、25%基本保額的重大燒燙傷保障，及依殘廢等級不同的重大傷殘安養保險金。

林元輝指出，相同條件下，若以女性投保，則保費僅約男性投保人的一半，但仍需要以家庭經濟主要來源為要保人才能獲得真正的保障。

( 2011/08/15 13:35 鉅亨網 )

保險業未來若房貸、土地抵押融資違反規定，最低罰60萬元，最高 300萬元。

擁有10兆元資金的壽險業，也可承作房貸、土地擔保放款，目前擔 保放款餘額約5,600億元，占壽險業可運用資金的5％，先前央行即發 現有壽險公司對特定地區房貸放款超過房屋價值的6成，違反央行相 關規定，要求金管會開罰。

保險業在房貸、土地擔保放款上並未有明顯罰責且該公司核貸時是 在央行公布規定前，撥款在規定公布後，在主管機關糾正後也已降低 授信額度。

為配合央行及政府管理房市的相關措施，金管會發出行政命令，將 央行去年公布的「中央銀行對金融機構辦理土地抵押貸款及特定地區 購屋貸款業務規定」、及「保險業辦理放款其徵信、核貸、覆審等作 業規範」，納入內稽內控範圍。

影響所及，未來保險公司在辦理房貸、土地擔保授信上若有違反規 定，即有法源開罰。

據央行規定，如對台北市及新北市13區（板橋、三重、中和、永和 、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口、淡水）等特 定地區第二戶房貸申貸時，不得有寬限期、授信額度不得逾房屋鑑價 6成、不得以其他名義增貸。

銀行端已受這些規定約束，且銀行局特別檢視13區的房貸貸放情況 ，為避免投資客轉向保險業尋求資金，金管會也將央行規定納入保險 業內稽內控，先訂定未來管理保險業房貸及土地貸款授信的法源依據 。

( 2011/08/16 09:00 時報資訊 )

尤其現在房貸壽險，除了身故以及全殘保險金之外，多有附加意外 傷害加倍給付、全殘扶助金、重大燒燙傷等，可以將家庭保險規劃一 併檢視，一次搞定購屋後所需要的保障缺口。

第一金人壽總經理林元輝表示，以第一金人壽房貸壽險的銷售狀況 來看，正逐年成長中，今年1至6月平均投保率較去年同期成長了40. 7％，保險年期以20年期居多，年齡層以31至50歲占69％，顯見購屋 民眾已經慢慢接受房貸壽險的觀念，且大部分仍是以剛買新屋的青壯 族群為主，房貸也都長達20年。

林元輝指出，這個族群正好處於家庭責任最重的人生週期，風險規 劃也相對重要，不僅需要基本的壽險及醫療險保障，因為成家立業更 需要提高保額，尤其許多民眾都是上班族，每天通勤的意外風險也高 ，而現今的房貸壽險就正好可以一次滿足這樣的需求。

林元輝表示，以第一金人壽甫推出的「住您幸福」房貸壽險專案來 看，不僅可享有身故、全殘保障，還增加了全殘扶助金、重大燒燙傷 ，以及重大傷殘安養保險金，更可享有1至3倍大眾運輸工具意外身故 保險金。

此外，投保的年期也從4種年期變為可從2年到30年自由訂定，民眾 可以依據房貸還款的期間自行調整，投保更彈性便利，加上55歲以下 可享有1,500萬的免體檢額度，是相當方便且實惠的選擇。

( 2011/08/15 09:00 時報資訊 )

今年4月，我在高鐵左營站看上一棟大樓的住宅產品，距離我的工 作場所非常近，樓下又有全家便利商店，隔壁則是7-11便利商店，附 近小吃林立，對我這位單身漢所需要的生活機能，相當充足。

如果以大環境來看，距離高鐵左營站、高雄捷運、以及台鐵左營站 三鐵共構，走路不到10分鐘，如果要南來北往，只要開車轉個彎，就 可以上10號快速道路，然後連結經由國道一號和國道三號。

也因為這些良好的條件，附近的中古屋以前一坪只要5到6萬元，現 在已經上漲到每坪10到12萬元，新成屋更是從以前的10萬元一坪，上 漲到每坪18萬元以上，未來，應該也是值得期待。

除了看好它未來的增值潛力，在尚未購屋之前，我先盤算房子的用 途，將原本的4房2廳，變更為5房1廳，並且獨立出5個電錶，除了自 己住一間，其餘4間作為出租，這麼一來，我除了可以省下以前每月 繳交的租金7,000元，如果全部出租出去，還有2萬元左右的收入，差 不多可以繳交房屋每月貸款的本金和利息。

如果再加上輕隔間的費用，以及重新裝潢、購買多部電視的費用， 大約40萬元，也是相當可行，我就決定出手。

即使將來結了婚，我也可以跟老婆先住在目前的套房，等到有小孩 之後，再陸續收回房間自住，甚至也可以選擇另行換屋。

( 2011/08/13 09:00 時報資訊 )

金管會官員表示，這項專案金檢將分階段執行，檢查結果若有具體 違法或違規事證，不必再進一步釐清者會立即處理，若有保險業投資 不動產或承作房貸普遍性弊病，即可能祭出新政策管理。

金管會官員透露，年初即先針對銀行進行房貸、不動產授信專案金 檢，發現銀行在房貸分類方面有灰色地帶，且部份銀行不動產授信過 於集中在某些地區、某些時間點。

隨即銀行局就祭出一連串的不動產管理措施，包括房貸非自用部分 ，在計算資本適足率時，係數由45％提高到100％；修繕貸款金額過 高者，要重新檢視及分類，是否是假修繕、真房貸；不動產授信集中 度過高的17家銀行要提改善報告、增提呆帳準備等，目前各銀行不動 產授信都比去年謹慎。

保險業投資不動產以2009年增加最多，單年增加659億元，去年也 增加211億元，且各不動產標售案常見壽險業高價得標，使得保險業 在政府「打房」政策下第一個被點名，年初金管會就火速通過最新管 理辦法，要求保險業投資素地必須帶有建照，6個月內動工，或9個月 內要申請建照，不讓保險公司養地。

同時金管會要求保險業投資不動產出租率要達60％以上，年報酬率 必須是中華郵政2年定儲利率加2碼；若是投資素地，計算RBC時風險 係數要加碼30％。

這次金管會更是直接針對投資不動產頻率較高、金額較大的保險公 司啟動專案金檢，並針對不動產投資的決策過程、鑑價，及這些公司 房貸授信地區、時間點是否符合央行政策，特別檢視，預計對保險業 投資不動產將產生短暫的「寒蟬效應」。

( 2011/08/15 09:00 時報資訊 )

政府祭出奢侈稅後，房仲業者在父親節前夕針對五、六、七年級世代的爸爸們進行購屋意象調查，結果顯示，5成6的爸爸表示，房貸是每月家庭最沉重負擔，並有超過9成爸爸認為，肩上所扛的購屋負擔比上一代更沉重。

有巢氏房屋協理劉炳耀表示，這一世代爸爸購屋壓力的感受度，明顯較上一世代更沉重，薪水追不上房價上漲的速度；要構築幸福愛巢，他建議爸爸們可以先檢視最重要的居住需求，衡量家庭財務狀況，不要一開始就背負重重的殼，可以善加利用住家周遭的公園與綠地，避免購買不必要的大樓公設，逐步讓家庭的居住生活有更適切的調整，也讓家庭的生活品質不會因為沉重的購屋負擔而大打折扣。

有巢氏房屋調查結果顯示，現代爸爸認為家庭裡每月負擔最重支出就是房貸費用，佔56.7%；其次是小孩的學費或保母費，佔28.3%；在現今薪資調漲不易，與房價動輒上千萬相比，需要長時間支付的購屋貸款費用仍是爸爸沉重的負擔。

至於從兩個世代間的購屋負擔來看，調查顯示，高達93.8%的爸爸認為現在的購屋負擔較上一代沉重；僅有1%持不同看法，另外3.1%認為世代間的負擔差不多。劉炳耀建議，面對現在的高房價時代，想購屋的爸爸不妨可以沿捷運周邊找屋，從北市或北縣周邊低價區域來尋找，以時間換取空間，避免市中心過高房價壓得自己喘不過氣來。

工商時報 記者王立德／台北報導

房貸壽險分為平準型、遞減型、寬限期調整型三種形態，壽險業者 建議，隨房貸戶類型及條件不同，挑選自己適合的形態，保費的負擔 將能更為減少。

壽險業者建議，原本壽險保障就不足的房貸戶可以選擇平準型，萬 一保戶身故後，除了可以繳清房貸外，還可以多留一筆安家費給家人 ；而如果是僅增加房貸而需要調整保障的保戶，可以選擇遞減型或配 合寬限期調整保障金額的房貸保險，降低保費的負擔。

平準型房貸壽險與遞減型房貸壽險在保障上，若投保金額相同，平 準型在保險期間保障不會遞減，多出的壽險保障可留給家人作遺族費 用，比遞減型房貸更具優勢。相反的，遞減型房貸保費較為低廉，財 務壓力上較小，保戶可依個人情況自行決定。

為提供貸款人更簡單方便的手續，房貸保險在保險費繳費方面絕大 部分採取一次繳清，所謂一次繳清，通常都是將保費與房貸整合在一 筆貸款中，銀行一次貸給客戶，客戶無需另外籌錢繳交保費。

以35歲保戶辦理20年期、300萬房貸，如果以房貸固定利率3.253％ 來計算，需繳交的保費為268,875元，每月本金加利息1,525元，就能 擁有300萬元的保障。但若以第三型寬限期遞減型房貸壽險為例計算 ，所需繳交的保費僅為166,464元。

壽險業者提醒，在支出結構改變後，尤其是購屋，不僅家庭經濟負 擔加重，相對責任也加大，消費者不妨重新評估保障額度是否可以涵 蓋目前的現金需求以及是否足夠預留生活費給家人，確保留下的是資 產而非負債。

工商時報 記者王立德／台北報導

房市節節高漲，財政部、內政部均推青年族首購房貸優惠，及安心 成家方案鼓勵青年成家，但隨央行維持升息步調，房貸族的壓力也越 來越重，壽險業者建議，買房時不妨搭配房貸壽險商品，可強化保障 ，若有意外，也可幫助家人保住資產。

第一金人壽總經理林元輝表示，房貸壽險在台灣的市佔率不高，據 資料，台灣約有95％民眾貸款買屋，但僅約10％的人投保房貸壽險， 比起國外房貸壽險高達70-80％的比率，國內房貸壽險市場仍有很大 的成長空間，也因為對房貸壽險的觀念不成熟，讓許多民眾對房貸壽 險仍有些迷思。林元輝建議購屋的民眾，尤其是青壯年族群，很多都 是剛成家立業，經濟狀況不算充裕，房貸壽險將是規劃房貸時一個更 周全的保障計畫。

林元輝強調，目前房貸壽險商品大都是透過銀行銷售，當銀行理專 推薦房貸壽險時，客戶往往會認為自己只是要貸款買屋，為何還需要 加買保險商品，因而不願意接受房貸壽險的規劃。但根據過去許多案 例發現，有些房貸戶因為一開始沒有加保房貸壽險，當家中經濟來源 支柱遭逢意外後，因為繳不出房貸向銀行求情，當初辛苦存錢買下的 房子也被拍賣，此時房貸銀行也愛莫能助。

一般而言，國人對房貸壽險有幾個迷思，分別是定期險可取代房貸 壽險、受益人非家人、額度自己決定就好，任何人都可以當房貸壽險 被保險人。壽險業者指出，房貸壽險比一般定期壽險保費便宜5-10％ ，免體檢，又可在房貸金額中償還，較適合房貸族使用。

其次，房貸壽險是確保貸款人身故或殘廢時，家人不須替房貸操心 ，也不會繳不出房貸而被拍賣，確定「專款專用」，且若身故保險金 若有剩餘，就會托付給指定受益人。

至於多數房貸壽險戶都未購買足夠額度，壽險業者建議，房貸壽險 金額應該符合房貸金額，投保期間也應該相符，保障效力才不會打折 扣。

壽險業者也建議，房貸壽險被保險人，應該是繳納房貸的人，雖然 女姓貸款人的保費較為便宜，但若為節省保費，未將房貸付款者登記 為被保險人，並無法發揮真正保障目的。